从我开始上班开始，我就习惯了主动观察与工作相关的事物，也养成了观察后做笔记的习惯。在自学了产品经理知识之后，我才意识到我的这个习惯很好的锻炼了我的洞察力和思维模式。这对于我后来的学习和工作都有很大的帮助。今天我就分享一下我在2016年在一个小区看到竞争对手产品后所做的笔记，看看我当时的观察和思考的记录。

一、分析背景

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1.1 行业背景

2015年，门禁行业也受到“互联网+”思想的的冲击，出现各种智能门禁厂商。我在2015年做过一份智能门禁的市场调研，发现智能门禁主要的商业模式有两种，一种是类似千丁这种做社区O2O电商运营的；另一中是通过门禁的显示屏获取广告收益的商业模式。

1.2 分析目的

2016年8月，在巴南融汇半岛看到了千丁的智能门禁在小区的试点情况。由于千丁也是我们的行业竞争对手，同时也想了解一下智能门禁社区O2O电商模式的运营情况。因此，我通过现场的观察和访谈，了解了千丁门禁的产品功能以及它在这个小区运营的基本情况。这些信息对于我们公司产品研发和项目运营具有一定的参考价值。

二、千丁智能门禁机产品功能及使用情况

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2.1 千丁门禁机现场安装情况

千丁的门禁机是千丁公司免费给小区安装和维护的。在现场我们看到，在小区大门闸机和单元门处都安装有千丁的门禁机。小区的千丁门禁机大门安装在闸机上，小区单元门的门禁机安装在旧的门禁机旁边，千丁的门禁机使用旧门禁机的电源线路给门禁机供电。

2.2 千丁门禁机开锁方式

1.APP授权

小区住户手机安装了APP之后，需要到物业处进行身份认证之后，才可以使用APP。用户身份认证只需要证明住户或租户身份即可。

2.刷卡开锁

了解后得知，千丁的这款门禁机没有刷卡功能，小区的住户还是使用旧的门禁卡刷旧的门禁机开门。

3.远程开锁

千丁APP的远程通讯技术的是蓝牙。住户手机开门前需要先打开手机蓝牙，进入蓝牙连接有效距离后，通过APP摇一摇远距离开锁。据了解千丁门禁机的APP蓝牙开锁的有效距离是2米以内，因此住在高楼层的住户还是只能使用旧的门禁机呼叫功能远程开锁。

4.访客进入

当住户有访客进入小区时，小区住户是通过小区住户手机APP生成临时授权密码，然后给通过微信给访客发送临时密码。访客到达后，在千丁的门禁机上面输入密码开门进入。另外千丁APP可以生成不同时长的授权开锁方式。授权给朋友的临时密码24小时内有效；而授权给家政服务类的人员的开锁密码只能用一次；

2.3 小区APP下载使用情况

融汇半岛一共有住户1900多户。千丁的门禁机大概是2016年6月份安装的，截止2016年8月份，APP安装的户数大概是700户，使用手机开门的人数量比较的少，千丁的小区项目经理没有相关的统计数据。在现场的一个多小时的过程中，没有看到用户使用手机APP开门。

三、千丁智能门禁项目运营情况

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3.1 项目运营体系

1.系统功能

千丁的智能门禁系统主要由三部分组成：智能门禁机、社区O2O电商平台、物业管理系统。其中物业管理功能包括小区公告、物业费缴纳和报修工单等。

2.盈利模式

千丁智能门禁项目在融汇半岛的商业模式是社区O2O电商模式。整个项目以智能门禁机及为载体，吸引住户注册和使用千丁APP，然后引导让用户在线订购水果、大米、零食等商品，以达到流量变现的目的。

3.电商供应链

目前该小区的电商货品的供应是融汇集团下属的公司在负责。据了解，目前总公司还没有配备很成熟的供应链和物流配送体系。

4.人员配置

小区安排一名专职的项目经理来负责APP的推广、电商订单收发货和系统技术支持。小区项目经理底薪4000，总公司的运营团队对所有驻点的项目经理都有安装APP数量的绩效考核要求。但是该考核机制在融汇半岛小区还没有执行，同时该小区项目经理现在还需要兼顾其他几个小区运营工作。

3.2 项目运营情况

融汇半岛的小区的物业管理功能还没有启用，据说千丁智能门禁系统在考虑在和现有的物业管理系统进行系统对接。

社区O2O电商模块暂时只有零星的订单，现在是每周六固定时间配送。千丁方面期望在物业处设立社区服务点，用来做线下服务和仓储，该想法目前没有得到物业方面的认可。

根据项目经理表述，千丁总部对于智能门禁的商业探索还处于探索阶段，总公司在地区进行小区门禁项目试点，暂时没有任何大规模的推广计划。

四、项目产品和运营情况分析

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4.1 门禁产品功能设计存在缺失

经过现场的情况的了解，我认为千丁智能门禁在产品功能设计没有考虑周期，导致远程开门功能是鸡肋，门禁机安装又收到安装环境的限制。

1.手机开锁用户体验差

千丁门禁机的手机蓝牙开锁过程用户体验不够友好。手机蓝牙开启会消耗手机电量，蓝牙功能使用频率较低，所以用户手机蓝牙功能一般情况处于关闭状态。千丁门禁机用户在开锁之前需要打开手机蓝牙，确认手机蓝牙和门禁机蓝牙配对成功后才可以进行开锁。整个开锁过程非常的繁琐，很容易被门禁卡代替。

2.授权开锁操作用户体验差

千丁门禁的手机APP远程开门受到蓝牙有效距离的限制，高层用户无法实现远程开锁，只能通过手机APP给访客授权临时密码，访客的密码还需要通过手机APP来查看，这种授权方式很显然是为了提高APP的下载量，但对于访客和快递人员来说这种授权方式很繁琐，而且还要担心是否存在个人信息泄漏的风险，

3.远程开锁对老年人不够友好

千丁智能门禁机远程开锁的方式必须要下载手机APP，这于没有智能手机的老年访客不够友好。同时，融汇半岛小区很多旧门禁机的远程开锁功能已经无法正常使用，因此，如果单元门关闭之后，有访客拜访独居的老人，老人没有办法远程开锁，只能下楼给访客开门。也正是因为千丁门禁机没有办法改善旧门禁机远程开锁故障的问题，从而导致单元门白天无法正常关闭。

4.门禁机安装环境受限

千丁门禁机没有刷卡模块，没有办法单独安装控制门锁，因此对于旧的门禁机依赖性比较的强，所以必须要求安装的小区旧门禁机可以正常使用，同时需要旧门禁机的供电电源可以给千丁门禁机供电，不然旧门禁机加装千丁门禁机后，还会因为供电不足导致旧门禁机无法使用。

4.2 项目运营模式不可持续

千丁智能门禁项目的收益主要来源于智能门禁APP用户的电商购买订单，然后千丁APP开锁体验的不足以及电商订单收益产出不足，导致千丁门禁项目运营模式不可持续。

1.开锁体验不好直接导致APP用户数和活跃度低

智能门禁APP定位是工具类的APP，工具类的APP需要好的用户体验才可以让引导用户频繁使用。千丁门禁APP是社区O2O商业模式的入口，千丁智能APP开锁体验不好，因此居民还是习惯用门禁卡开门，导致千丁APP的留存率和活跃度很低。由此影响社区电商和物业服务的覆盖率，因而无法实现用户引流、服务变现的商业目的。

2.单个社区投入产出比是负数

经过现场和物业公司以及千丁项目经理的访谈，我初步罗列了融汇半岛智能门禁试点项目部分成本投入和产出项目，具体如下：

以上表格中是项目的直接成本，非直接成本还需要包括系统开发费用，物业公司对接费用等。

经过进一步的成本收益分析，如果需要电商收益支撑起电商经理的工资投入，就需要融汇半岛小区居民每个月完成4万的销售额，平均一天要完成1300元的订单销售额度。以社区O2O的客单价100元为计算基础，就要求每天有13个订单，一周需要有100个左右订单。订单的日转化率为13/1900户=每户的订单转化率为0.68%/天。目前，融汇半岛小区的社区电商订单还没有达到一天10单的数量。很显然电商订单的销售利润无法支撑项目的人力投入。

3.物业功能是摆设

现场了解到，物业管理模块目前是免费提供给物业公司使用，这部分功能的开发和维护也是需要成本的。我想千丁公司最初的初衷也是想通过提供物业软件服务，让物业公司可以为千丁门禁在小区运营提供必要的支持。从融汇半岛试点的情况来看，物业公司对于使用千丁的物业管理系统是持反对意见的。

4.3 千丁产品及运营总结：无以为继

综上所述，千丁公司在融汇半岛小区千丁智能门禁项目的投入产出比应该是负的，而且千丁智能门禁机在功能上设计上考虑步骤，导致这种项目无法在其他小区大范围推广。因此，在没有新的收益项目的情况下，千丁的智能门禁试点项目会持续性的亏损，在现有产品上进行商业模式套现很难实现。

4.4 门禁产品商业模式探讨

到了在2016年下半年，国内经济增长放缓之后，市场上的热钱少了，很多无法盈利的商业模式无以为继。智能门禁行业也备受质疑，最后真正能实现社区O2O和门禁广告的商业价值的寥寥无几。

我个人感觉无论是什么商业模式和产品，存在的根本是为了解决实际的问题。我认为智能门禁产品无论加上何种技术或者外壳，都需要满足两个基础需求：保护楼道安全和使用方便。只有小区居民认为门禁可以保护他们的楼道安全，又喜欢使用门禁系统，在此基础上嫁接的商业模式才有可能持续下去。

五、分析总结

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以上这篇观察笔记是我当天回来之后就写的，事后发现它还是有很大的实用价值。

5.1 知己知彼

千丁门禁是智能门禁行业中的佼佼者，也是的竞争对手。这篇《千丁智能门禁试点项目产品功能及运营情况分析》是我现场实际观察的记录，比起网上的查找的信息更加切合实际。也因此我们知道千丁在重庆对于我们公司的威胁没有想象那么大。

同时，通过分析我了解到千丁产品功能上的不足，以及社区电商运营模式的不可延续，也为我们公司硬件产品设计、运营模式探讨、产品推广都提供了很好的指导。

5.2 笔记分享成为团队知识

我将观察变成了笔记，不但让我我可以通过翻看笔记回忆现场的观察和自己当时的思考。我还把笔记分享给我的同事，让他们也了解到我在现场的观察情况以及我的思考。最终让整个团队的人都知道了千丁试点项目的建设情况。

六、学习建议

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我在给新员工培训时，一直都很强调洞察能力和主动思考能力的重要性。这篇文章只是我的一次偶遇后自己花了一点时间做的笔记，它产生的价值对我后来工作的帮助的很大的。得益于我有主动观察和记录的习惯，使得我很善于发现事务的本质，同时通过文字来记录又锻炼了我的文笔，提高了思维的结构性。

因此，我建议大家要养成多观察和思考的习惯，然后通过笔记将自己的所见所思记录下来，这是一种锻炼自己洞察力和思考能力很好的方式。